Wartość rynkowa nieruchomości z podatkiem VAT, czy bez podatku VAT?

Zdania rzeczoznawców majątkowych w tym zakresie są podzielone. Część rzeczoznawców majątkowych szacuje na cenach transakcyjnych netto, a część na cenach transakcyjnych brutto z VAT. Prezentuję pogląd, że do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości nie nadaje się żadna z powyższych metod, gdyż rynek nieruchomości tak nie działa. Wszystko zależy od tego kto jest nabywcą nieruchomości. Jeżeli nabywcą nieruchomości jest osoba fizyczna, a zbywcą jest gmina, która do ceny sprzedaży nieruchomości dolicza VAT, to dla takiego nabywcy VAT jest kosztem. Jeżeli jednak nabywcą jest deweloper, który jest płatnikiem podatku VAT, to dla takiego nabywcy VAT jest obojętny. Deweloper podczas negocjacji cenowych kieruje się proponowaną ceną netto.

Jestem rzeczoznawcą majątkowym i jednocześnie licencjonowanym pośrednikiem nieruchomości. Wiele razy stwierdziłem, że tam, gdzie nieruchomość musiała być sprzedana z podatkiem VAT (z uwagi na zbywcę), to należało szukać nabywcy wśród przedsiębiorców. Żeby osiągnąć sukces w sprzedaży nieruchomości podawałem jako cenę ofertową cenę netto, a w opisie podawałem, że sprzedaż będzie obciążona podatkiem VAT. Zawsze w takich przypadkach nabywcą był przedsiębiorca.

W podobnej sprawie Sąd Okręgowy we Wrocławiu wyrokiem z dnia 26.09.2013 roku (IC 986/10) podzielił pogląd reprezentowany przez biegłego sądowego, który do wyceny nieruchomości wziął do porównania ceny transakcyjne z podatkiem VAT. Niestety ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 151 ust.1 nie definiuje ceny transakcyjnej, jaką rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć do porównania. Natomiast definicję ceny zawiera ustawa o cenach z dnia 05.07.2001, która w art. 3 ust. 1 pkt 1 określa cenę jako wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest zobowiązany zapłacić za towar lub usługę. W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru lub usługi podlega obciążeniu tymi podatkami. Sąd okręgowy uznał, że powyższy problem został rozstrzygnięty na poziomie ustawowym i dlatego takie definiowanie wartości jest w pełni uzasadnione.

Niestety nie zgadzam się z powyższą opinią sądu. Rynek kupna - sprzedaży nieruchomości tak nie funkcjonuje. Wymieniona wyżej ustawa o cenach nie dotyczy cen w obrocie między osobami fizycznymi, a jak wiadomo, na rynku nieruchomości stronami transakcji (jedną lub dwiema) często są osoby fizyczne. Rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość rynkową nieruchomości, a więc powinien uwzględnić zachowania stron transakcji podczas negocjacji i zawieraniu transakcji. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zmianami) przy szacowaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musi nie tylko analizować rynek nieruchomości ale także badać warunki zawierania transakcji. Ja osobiście za każdym razem sprawdzam kim były strony transakcji, tzn. czy była to osoba fizyczna, czy przedsiębiorca lub spółka prawa handlowego. Jeżeli nabywcą nieruchomości był przedsiębiorca lub spółka prawa handlowego, to VAT zapłacony podczas transakcji zostanie odliczony od VATu należnego w deklaracji podatkowej. Dlatego stoję na stanowisku, że dla takiego nabywcy VAT jest neutralny. W przypadku nabywcy - osoby fizycznej VAT jest kosztem i dlatego do szacowania wartości netto należy przyjąć cenę transakcyjną brutto i traktować ją jak netto. Osoba fizyczna VATu nie odliczy. Rzeczoznawca majątkowy powinien zatem sprawdzać, kto był nabywcą nieruchomości i uwzględniać to swoim operacie szacunkowym przyjmując właściwą cenę transakcyjną - netto lub brutto, zależnie od tego, kto był nabywcą nieruchomości obciążonej VAT. Wynikiem oszacowania jest zawsze wartość rynkowa netto.

Zgodnie § 11 rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy nie powinien uwzględniać żadnych opłat, ani podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Co prawda § 11 w/w rozporządzenia dotyczy szacowania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym. Ponieważ podejście dochodowe i porównawcze prowadzą do uzyskania tej samej wartości rynkowej, to podstawowe zasady wyceny muszą być takie same. WSA sygn. akt I SA/Wa 1656/10 w wyroku z dnia 28.12.2010 stanął na stanowisku, że ceny transakcyjne stanowiące podstawę szacowania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT. WSA stwierdził także, że wartość rynkowa a cena sprzedaży nie są tożsamymi pojęciami.

Zgadzamy się z ostatnim stwierdzeniem WSA. To zbywca wie, czy jest zobowiązany sprzedać nieruchomość z VAT. Jest to jednak problem zbywcy nieruchomości a nie rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast nabywca osoba fizyczna kalkuluje, czy zapłacić wówczas cenę zawierającą VAT, mimo, że nie może jego odliczyć.

WSA sygn. I SA/Wa 1639/11 w wyroku z dnia 09.03.2012 stwierdził, że podatek VAT związany z transakcją sprzedaży nieruchomości i inne podatki są narzędziem polityki fiskalnej państwa (...), nie są efektem gry rynkowej między nabywcą, a zbywcą (...), nie mogą więc być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek. (...) Określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi.

Zgadzam się z powyższym wyrokiem sądu WSA, choć nie stanowi on obowiązującej wykładni. Szacując wartość netto w mojej praktyce jako rzeczoznawca majątkowy analizuję dodatkowo strony transakcji i w przypadku nabycia nieruchomości np. od gminy za cenę obciążoną VAT przez osobę fizyczną przyjmuję cenę transakcyjną brutto i traktuję ją jak netto, gdyż tak jest traktowana cena nabycia przez tę osobę.