Idealna wycena nieruchomości – czy jest w ogóle możliwa?

W procesie wyceny nieruchomości niezwykle ważną kwestią jest ustalenie cech rynkowych nieruchomości. Cechy rynkowe to te, które mają  znaczący wpływ na wartość rynkową nieruchomości oraz na poziom cen na rynku. Należą do nich: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, standard wykończenia, stan techniczny budynku. Jednak cena rodzi się w głowie nabywcy i może zostać ona podyktowana zupełnie innymi cechami nieruchomości. Dla przykładu dla ogółu pod cechą lokalizacja kryje się dobry dojazd do centrum i reputacja dzielnicy. Obiektywnie dzielnica Orłowo w Gdyni będzie „lepsza” niż dzielnica Obłuże. Weźmy jednak pod lupę następującą sytuację:  młoda rodzina z małym dzieckiem szuka mieszkania do zamieszkania. Rodzice państwa młodych mieszkają na Obłużu. Dla państwa młodych paradoksalnie lepszą lokalizacją będzie zamieszkanie blisko rodziców, którzy będą mogli pomóc w opiece nad dziećmi. Często też kierujemy się przy wyborze nieruchomości wewnętrznym przeczuciem bądź nieświadomością. W znacznej większości wybieramy dzielnice, które znamy lub w których się wychowaliśmy. Mimo, iż będziemy spędzać godziny w korkach aby dostać się do centrum Gdyni czy Gdańska, to jeśli wychowaliśmy się na Obłużu, przynajmniej weźmiemy pod uwagę zamieszkanie w tej dzielnicy.

Rzeczoznawca majątkowy w swojej analizie ma rozpoznać cechy rynkowe, które zadecydowały o takiej, a nie innej cenie. Każda z cech powinna być zmierzona według obiektywnych kryteriów. Dyskusja jest oczywiście czysto akademicka, gdyż dla niektórych kluczową cechą nieruchomości może być np. wanna zamiast prysznica, niskie koszty eksploatacji nieruchomości, brak piecyka gazowego i wiele, wiele innych… Niestety wiarygodnych danych na temat cech, które wpłynęły na cenę nieruchomości nigdy nie będzie. Po pierwsze, tak jak już wcześniej wspomniałem człowiek jest bardzo subiektywny i metody pomiaru cech również będą subiektywne, a po drugie, że żadna instytucja nie podejmie się ogromu pracy z tym związanej. Zresztą kto miałby to robić? Nie wyobrażam sobie, żeby notariusz po sporządzeniu aktu notarialnego miał wyjąć ankietę i kazał ją wypełniać. Nawet jeśliby tak było to przecież niektórych cech nieruchomości, które wpłynęły na to, że zapłaciliśmy za nie konkretne pieniądze możemy być nieświadomi…

Cecha taka jak lokalizacja jest trudno mierzalna. Ciężko określić ze 100% pewnością, że ta nieruchomość jest droższa ponieważ jest w Orłowie a nie na Leszczynkach. Nie ma dwóch takich samych nieruchomości a metodyka, która opisywana jest w literaturze dla rzeczoznawców majątkowych jest obarczona dużą dozą niedoskonałości, ponieważ dokładnie to zakłada. Cechy takie jak wielkość działki, powierzchnia użytkowa, zagospodarowanie terenu, rodzaj drogi dojazdowej dużo łatwiej ocenić, ponieważ można je podać w liczbach bądź stosunkowo łatwo określić.

Z braku dobrej metodologii, niedoskonałości rynku i braku szerokich badań na temat preferencji nabywców podczas nabywania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nadaje cechy w sposób ekspercki. W praktyce nawet jeśli obejrzymy wszystkie nieruchomości porównawcze i zbadamy dokładnie każdy akt notarialny możemy subiektywnie wyróżnić poszczególne cechy i to niekoniecznie zgodnie z prawdą. Między innymi dlatego tak bardzo różnimy się w swoich wycenach nieruchomości. W związku z powyższym myślę, że pojęcie „wycena idealna” nie istnieje.