Operat szacunkowy i kwestionowanie prawidłowości

Operat szacunkowy tworzony przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego może być podstawą przy ustalaniu kwoty jaką jedna ze stron musi zapłacić drugiej stronie sporu. W większości przypadków uczestnicy postępowania mają różne wyobrażenie na temat wartości nieruchomości, stąd mimo, iż operat szacunkowy napisany został zgodnie z obowiązującym prawem i odpowiednią starannością, jest z pełną determinacją podważany.

Nowelizacja ustawy o g.n. uniemożliwia wstrzymywanie postępowań sądowych

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami skutkuje tym, iż negatywnie oceniony przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych operat szacunkowy, nie wpływa na ważność tej wyceny nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego dołączona do akt sprawy sądowej stanowi kolejny materiał dowodowy podlegający ocenie. Celem nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami było zaprzestanie poddawania wielokrotnej ocenie operatu szacunkowego przez różne organizacje zawodowe. Niejednokrotnie osoby niezadowolone z wyniku wyceny nieruchomości, aż do skutku próbowały podważyć opinię biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego i doprowadzić do powołania w sprawie nowego biegłego sądowego. Praktyki te podważały kompetencje i profesjonalizm całego środowiska rzeczoznawców majątkowych. Uchylone przepisy, pierwotnie miały gwarantować najwyższą jakość operatów szacunkowych. Niestety częsta nieuczciwość stron postępowania doprowadziła do tego, iż artykuł 157 ust. 1a ugn stał się narzędziem do skutecznego wstrzymywania i blokowania postępowań w sprawach, gdzie głównym materiałem dowodowym jest opinia o wartości nieruchomości.

Ocena operatu szacunkowego przez sąd

Zgodnie z art. 233 kpc sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W związku z tym opinia o wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie nie mniej ważnym niż np. zeznania świadków. Istotny jest fakt, iż operat szacunkowy sporządzony przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego, może mieć większą moc przekonywania z uwagi, iż był tworzony na podstawie wiadomości specjalnych (wykraczających poza przeciętną wiedzę dorosłego człowieka). Sąd może oceniać opinię rzeczoznawcy majątkowego jedynie pod względem fachowości, rzetelności czy logiczności. Nie jest zgodne z prawem wprowadzanie własnych ustaleń czy poglądów przez sąd do opinii biegłego sądowego.

Kto może oceniać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego?

W przypadku zastrzeżeń i niejasności w odniesieniu do operatu szacunkowego będącego dowodem w postępowaniu sądowym sąd może zwrócić się o kwalifikowaną ocenę operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - Komisji Arbitrażowej przy stowarzyszeniu lub przy właściwym ministrze. Ponadto o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych może zgłosić każdy zainteresowany. Ocena operatu szacunkowego przez Komisję Arbitrażową jest odpłatna. Dlatego zainteresowani kierują sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która dokonuje analizy poprawności sporządzenia operatu szacunkowego za darmo. Spraw skierowanych do KOZ jest tak dużo, że terminy rozpatrzenia sprawy wynoszą około roku czasu. Właściwy minister powinien zastanowić się, czy darmowe opinie powodują, że niezadowoleni kierują do KOZ operaty szacunkowe dla zasady, z czystego pieniactwa.

Co możemy kwestionować w operacie szacunkowym?

Kierując sprawę do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie możemy napisać, że nie podoba nam się wynik oszacowania. Musimy wskazać rzetelność wyceny, np. przyjęcie danych z innego nieodpowiedniego rynku lokalnego lub przyjęcie transakcji nie porównywalnych dla danego rynku, brak oszacowania trendu czasowego i lub inne braki. Nie powinniśmy kwestionować metody i techniki oszacowania przyjętej do wyceny. Tak zwany kontr operat szacunkowy jest słabym dowodem w sprawie. Otrzymując opinię Komisji Arbitrażowej, że operat nie może być wykorzystany w obrocie prawnym, mamy pewność, że sąd lub inny organ jest zmuszony do zlecenia wyceny nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu.

Strona kwestionująca dany operat szacunkowy może wtedy przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci negatywnej opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, wyrok z dnia 2 sierpnia 2017 roku, sygn. akt: II SA/Gd 370/17, publ. SIP LEX nr 2337443).

Główna przyczyna niezadowolenia klientów z operatów szacunkowych

Podkreślenia wymaga fakt, że główną przyczyną konfliktów dotyczących opinii o wartości nieruchomości jest jej końcowy wynik, który czasem daleki jest od wyobrażeń stron postępowania. Doszukiwanie się nieprawidłowości w operacie szacunkowym często wykorzystywane jest do forsowania korzystniejszej wartości nieruchomości dla jednej ze stron.

Wartość nieruchomości sporządzona w operacie szacunkowym jest tylko szacunkową kwotą, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Dlatego nie powinno traktować się jej arbitralnie, a jedynie jako przybliżoną, czyli oszacowaną wartość nieruchomości stanowiącą kwotę wyjściową do negocjacji i mediacji.

Na podstawie artykułu "Ocena prawidłowości operatu szacunkowego a spór o wartość nieruchomości" mgr Moniki Drobyszewskiej zamieszczonym w kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy nr 2 (98), IV-VI.2018 opracował