Wycena nieruchomości i niepewność oszacowanej wartości

Wynik procesu wyceny nieruchomości jest oszacowaniem wartości. Szacunek ten nie jest nigdy dokładny, ponieważ każda wycena nieruchomości jest obarczona elementami subiektywnymi. Wycena nieruchomości nie zapewnia dokładnego określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdyż nie ma dokładnych wartości nieruchomości, jest tylko oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości.

Subiektywizm wyceny nieruchomości jako źródło niepewności wyniku oszacowania.

Wynik oszacowania zależy od przyjętych założeń. Cechą każdej opinii o wartości nieruchomości jest jej niepewność. Uczestnicy rynku nieruchomości różnie postrzegają atrakcyjność, użyteczność tej samej nieruchomości, dlatego ceny transakcyjne osiągają różny poziom. Wycena nieruchomości zawiera zawsze elementy subiektywne. Subiektywizm wyceny nieruchomości wynika z ograniczonych możliwości poznania cech nieruchomości i relacji między nimi. Każdy rzeczoznawca majątkowy inaczej postrzega nieruchomość. Złożoność przedmiotu wyceny i rynku nieruchomości utrudnia postrzeganie rzeczywistości. To oznacza, że szacowanie wartości nieruchomości jest obarczone zawsze niepewnością. Dlatego nie mówimy o określaniu wartości rynkowej nieruchomości a o szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Niepewność wyceny nieruchomości jest skutkiem dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego ocen wielkości parametrów przyjętych do wyceny nieruchomości. Wprowadzeniu danych wejściowych do wyceny towarzyszy zawsze pewien stopień niepewności.

Źródłem niepewności wyceny nieruchomości może być:

• ocena bieżących i przyszłych warunków rynkowych, czyli nieracjonalne postrzeganie rzeczywistości;
• przyjęcie danych do wyceny nieruchomości w podejściu dochodowym: poziomu stopy kapitalizacji, poziomu czynszu rynkowego, rynkowych oczekiwań wzrostu czynszu, poziomu pustostanów;
• niska aktywność rynku nieruchomości, co powoduje spadek liczby transakcji, albo przeciwnie -
• szybko zachodzące zmiany w zachowaniach uczestników rynku nieruchomości;
• wyjątkowe cechy nieruchomości;
• odmienność założeń przyjętych do wyceny nieruchomości;
• odmienna interpretacja danych wejściowych do wyceny nieruchomości;
• przyjęta metoda obliczeń;
• postawa rzeczoznawcy majątkowego, który identyfikuje się z interesem zleceniodawcy, nawet, gdy nie wpływał on na działania podczas wyceny nieruchomości.

Dopuszczalny margines błędu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości

Anglosaskie orzecznictwo sądowe dopuszcza niepewność oszacowania wartości rynkowej dla nieruchomości mieszkaniowych na poziomie 5 %, a dla nieruchomości komercyjnych na poziomie 10 %. Tylko dla nieruchomości nietypowych lub dla mało aktywnego lub silnie zmieniającego się rynku nieruchomości niepewność oszacowania może dochodzić do 15%. Rozpiętość w wycenach nieruchomości w podejściu dochodowym jest większa dla techniki dyskontowania strumieni dochodów (więcej zmiennych) niż dla techniki kapitalizacji prostej (mniej zmiennych). Wg autorki artykułu (dane na końcu) podstawą wyznaczenia dopuszczalnych różnic w wycenach nieruchomości nie powinien być przedział procentowy, ale analiza słuszności przyjętych założeń do wyceny nieruchomości. Jeżeli przyjęto prawidłowe założenia do wyceny nieruchomości, to nie należy jej traktować jako błędnej. Margines błędu nie jest świadectwem zaniedbania, ale jest świadectwem niepewności, tkwiącej w każdej wycenie nieruchomości.

Przyczyny błędów oszacowania wartości nieruchomości

Nie każda rozpiętość w wycenach nieruchomości może być uznana jako margines błędu. Wartości odstające od rynkowych są na ogół wynikiem złych założeń przyjętych do wyceny nieruchomości. Źródłem niepewności wyceny nieruchomości jest wywieranie wpływu przez zleceniodawcę na wynik oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego. Zła motywacja może być przyczyną stronniczości wyceny.

Błędy w wycenie nieruchomości mogą wynikać z postawy rzeczoznawcy majątkowego, który:

• nie jest obiektywny;
• kieruje się rutyną;
• przyjmuje z góry założenia, czyli eliminuje fakty niezgodne z założeniami;
• pomija cechy mogące mieć wpływ na wynik wyceny nieruchomości;
• wierzy w swoją nieomylność, jest mało krytyczny wobec siebie, co może mieć wpływ na wynik analiz;
• nie uwzględnia wpływu warunków zawierania transakcji.

Niepewność wyceny nieruchomości jest zjawiskiem realnym i uniwersalnym w procesie wyceny.  Akceptacja niepewności wyceny nieruchomości upoważnia do wysunięcia następujących wniosków:

• trudność obiektywizacji zjawisk ekonomicznych w połączeniu z zachowaniami uczestników rynku nieruchomości stanowi źródło niepewności wyniku wyceny nieruchomości;
• należy ograniczyć wpływ klienta na wartość nieruchomości; klient nie powinien sugerować wyniku oszacowania; jeżeli to robi, to rzeczoznawca majątkowy powinien zrezygnować z przyjęcia zlecenia;
• niepewność jest nieodłączną cechą wyceny nieruchomości, dlatego nie możemy mówić o określaniu wartości nieruchomości (co sugeruje precyzję wyceny), ale musimy mówić o szacowaniu wartości nieruchomości.

Ujawnienie niepewności wyceny w operacie szacunkowym:

• poprawiłoby komunikację między klientem a rzeczoznawcą majątkowym, zniknęłyby nieporozumienia między zleceniodawcą a zleceniobiorcą,
• ułatwiłoby klientom zrozumienie wyceny nieruchomości i proces podejmowania decyzji,
• podniosłoby wiarygodność i reputację rzeczoznawców majątkowych,
• poprawiłoby użyteczność wycen nieruchomości.  

Na podstawie artykułu "Niepewność wyceny jako źródło rozbieżności czy akceptowalny poziom różnic w wartości nieruchomości" autorstwa prof. Ewy Kucharskiej - Stasiak zamieszczonym w kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy nr 4 (96), X-XII.2017 opracował:

Rzeczoznawca majątkowy Perucki Zbigniew