Podatek od nieruchomości spadkowej bądź darowanej – kto i kiedy musi zapłacić (bądź nie płacić)?

Artykuł stanowi komentarz do ustawy o podatku od spadków i darowizn. Pytanie, na które na początku musimy sobie odpowiedzieć brzmi: co podlega pod podatek od spadków i darowizn. Otóż podatkowi podlega nabycie przez osoby fizyczne rzeczy, nieruchomości lub innych praw majątkowych znajdujących się na terytorium Polski. Prawa te można nabyć tytułem:

1)   dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego oraz windykacyjnego lub polecenia testamentowego;

2)   darowizny, polecenia darczyńcy;

3)   zasiedzenia;

4)   nieodpłatnego zniesienia współwłasności;

5)   zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał od spadkodawcy w postaci darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;

Kiedy nabywamy spadek

Chwila śmierci to chwila otwarcia spadku. Chwila nabycia spadku to chwila uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku bądź data aktu notarialnego umownego działu spadku sporządzonego przed notariuszem. Od tego momentu powstaje obowiązek podatkowy. Jeśli jesteśmy w I grupie podatkowej (czytaj poniżej), to jeśli w przeciągu 6 miesięcy od nabycia spadku złożymy odpowiedni wniosek w Urzędzie Skarbowym możemy uzyskać zwolnienie z podatku.

Podatkowi od spadków i darowizn nie podlega nabycie:

A. własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne razem z drzewami i innymi roślinami; warunkiem zwolnienia z podatku jest utworzenie nowego gospodarstwa rolnego, bądź powiększenie go do powierzchni nie mniejszej niż 11 ha i nie większej niż 300 ha. Nabywca spadku musi prowadzić to gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

B. praw do wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej, jeśli należymy do I lub II grupy podatkowej (jesteśmy mężem, żoną, dzieckiem, wnukiem, rodzicem, dziadkiem, babcią, pasierbem, zięciem, synową, rodzeństwem, ojczymem, macochą, teściem, bratankiem, siostrzeńcem, wujkiem, ciocią, szwagrem czyli najbliższą rodziną); warunkiem zwolnienia jest posiadanie przez niego przez okres co najmniej 5 lat od dnia ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu; na okres ten nie ma wpływu fakt wykupienia na własność od spółdzielni prawa do lokalu.

C. własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości - do wysokości udziału we współwłasności;

D. w drodze spadku lub zapisu windykacyjnego przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli nabywca zabezpiecza je i konserwuje zgodnie z obowiązującymi przepisami.

E.   przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej - własności praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności;

Zwalnia się z podatku od spadku nabycie prawa własności nieruchomości spadkobierców należących do I grupy podatkowej, jeżeli:

A. zgłosimy spadek do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy, który liczony jest od dnia powstania obowiązku podatkowego a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia - w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku.

B. W przypadku gdy nie wiedzieliśmy o spadku, mamy 6 miesięcy na zgłoszenie go do odpowiedniego urzędu skarbowego licząc od dnia, w którym dowiedzieliśmy się o nim; musimy również usprawiedliwić fakt późniejszego powzięcia wiadomości o nabyciu spadku.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą:

A. przy nabyciu w drodze dziedziczenia - z chwilą przyjęcia spadku;

B. przy nabyciu w drodze zapisu zwykłego, dalszego zapisu lub z polecenia testamentowego - z chwilą wykonania zapisu lub polecenia;

C. przy nabyciu tytułem zachowku - z chwilą zaspokojenia roszczenia;

D. przy nabyciu w drodze zapisu windykacyjnego - z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, postanowienia częściowego stwierdzającego nabycie przedmiotu zapisu windykacyjnego, zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego;

E.   przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego;

F.   przy nabyciu z polecenia darczyńcy - z chwilą wykonania polecenia;

G. przy nabyciu w drodze zasiedzenia - z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie;

H. przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności - z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności;

I.    przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności, renty oraz użytkowania - z chwilą ustanowienia tych praw.

1a. Jeżeli nabycie następuje w częściach, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą nabycia poszczególnych części.

2. Przy nabyciu pod warunkiem zawieszającym obowiązek podatkowy powstaje z chwilą ziszczenia się warunku. Naczelnik urzędu skarbowego może jednak ustalić należność podatkową, jaka przypadałaby w razie ziszczenia się takiego warunku, i należność tę zabezpieczyć.

3. Nabycie pod warunkiem rozwiązującym uważa się w rozumieniu ustawy za nabycie bezwarunkowe. W razie spełnienia się warunku rozwiązującego w ciągu 3 lat od dnia nabycia, decyzja ustalająca zobowiązanie podatkowe podlega uchyleniu.

4. Jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono następnie pismem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą sporządzenia pisma; jeżeli pismem takim jest orzeczenie sądu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. W przypadku gdy nabycie nie zostało zgłoszone do opodatkowania, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym na fakt nabycia.

W oświadczeniu składanym do urzędu skarbowego nabywca musi określić wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli rażąco zaniży tę wartość to naczelnik urzędu skarbowego powoła biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzi opinię na temat wartości nieruchomości. Jeśli zaniżymy wartość o 33% lub więcej, to koszty biegłego poniesie nabywca nieruchomości. Jeśli kilku nabywców tej samej nieruchomości poda różne wartości jako podstawę do naliczenia podatku, to również zostanie powołany biegły rzeczoznawca majątkowy.

W przypadku gdyby Państwo mieli wątpliwości dotyczące wartości rynkowej nieruchomości, możemy wykonać opinię o wartości nieruchomości. Koszt takiej opinii dla typowego lokalu wynosi ok. 250 zł brutto, a dla typowego domu jednorodzinnego wynosi 500 zł brutto. Wydatek ten pozwoli zaoszczędzić późniejszych komplikacji. Pamiętajmy, że oferty publikowane w internecie zawierają ceny ofertowe a nie transakcyjne, czyli nie są one rynkowe i nie można się nimi sugerować. Jeżeli Państwo sami dokonacie oszacowania wartości rynkowej nabytej nieruchomości korzystając z ofert publikowanych w internecie to prawdopodobnie podacie zbyt wysoką wartość. W przypadku, gdy nie jesteście zwolnieni z podatku od nieruchomości, podstawa opodatkowania będzie wyższa, przez co zapłacicie wyższy podatek niż powinniście. Z drugiej strony, jeżeli zbyt mocno zaniżycie wartość nieruchomości, to poniesiecie koszty biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości rynkowej nieruchomości według stanu z dnia otwarcia spadku i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.