Licencjonowany pośrednik nieruchomości a bezpieczeństwo transakcji nieruchomości

W czerwcu 2019 roku pojawiła się w internecie informacja o sprzedaży mieszkania przez oszusta. Oszust najpierw wynajął mieszkanie od właściciela, potem podrobił dokument tożsamości lub wyrobił nowy dowód tożsamości zgłaszając zagubienie poprzedniego. Może zrobił zdjęcie dowodu przy podpisaniu umowy najmu. Nie wiadomo ... Najemca wystawił mieszkanie na sprzedaż i sprzedał je u notariusza, mimo że nie miał do niego żadnych praw, a kupujący zapłacili gotówką 500.000 zł. Notariusz nie jest w stanie zweryfikować oryginalności dokumentu, nie ma możliwości sprawdzenia np. w policyjnych bazach, czy dowód osobisty został skradziony, czy w ogóle o takim numerze istnieje. Dowód osobisty musiał zostać dobrze podrobiony. Firma ubezpieczeniowa wypłaca natomiast  pieniądze z obowiązkowego ubezpieczenia notariusza tylko w przypadku następstw spowodowanych jego niedbalstwem.

Wszyscy powinni wiedzieć, że oszuści raczej nie korzystają z usług pośredników nieruchomości. Zbyt duże jest ryzyko, że doświadczony pośrednik nieruchomości zauważy, że dokument został podrobiony. Warto zwrócić uwagę, czy PESEL odpowiada wiekowi osoby, która przedstawia się jako właściciel mieszkania. Oszustwo może także wyjść na jaw podczas rozmowy z sąsiadami. Oni znają najczęściej swoich sąsiadów i dużo o nich wiedzą. Dobrze jest jeszcze przed zakupem poznać swoich potencjalnych sąsiadów, porozmawiać z nimi, zapytać sąsiadów jak się mieszka...

Bezpieczeństwo transakcji poprawił obowiązek rejestracji aktu notarialnego przez notariusza bezpośrednio po jego podpisaniu. Zapobiega to jednak tylko powtórnej sprzedaży tej samej nieruchomości tego samego dnia. Natomiast trudniej zapobiec oszustwu, gdy oszust posługuje się fałszywym dokumentem tożsamości.

Dlatego warto korzystać z usług dobrego pośrednika nieruchomości. Jeżeli nie zna on klienta sprzedającego, to powinien uczestniczyć przy wymeldowaniu osoby we właściwym wydziale urzędu miasta lub gminy. Możemy się wówczas dowiedzieć różnych rzeczy, m.in. kto jest zameldowany, a urząd może zweryfikować legalność dokumentu, który wystawił.

Warto także zastanowić się, gdy oferowana cena sprzedaży nieruchomości jest bardzo atrakcyjna. Może złodziejowi chodzi o szybką sprzedaż i zniknięcie ? Należy pamiętać, że prawdziwych okazji nie ma; albo nieruchomość posiada wadę prawną, albo sprzedaje ją złodziej... Przy kupnie mieszkania trzeba zachować szczególną ostrożność, nie ulegać pokusie spowodowanej niską ceną.

Pośrednik nieruchomości jest obowiązany ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej z tytułu szkód, które mogą powstać podczas skojarzenia stron i zawarcia transakcji. Szkody mogą powstać także w sposób nie zamierzony, nie umyślny, czyli taki, że mimo staranności, złodziejom udało się pokonać wszystkie przeszkody.

Ważne jest także sprawdzenie, czy sprzedający w przedmiotowym mieszkaniu lub domu nie prowadził działalności gospodarczej. Jeżeli tak było i zalega on z podatkami wobec urzędu skarbowego, to długi wobec skarbu państwa przechodzą na nabywcę, nawet jeżeli nie były wpisane do działu IV księgi wieczystej. Dobry pośrednik nieruchomości zrobi wywiad środowiskowy i zapyta także o tę sprawę.

Sprawdzajmy dokładnie dowód osobisty sprzedającego, właściciela nieruchomości; można poprosić o drugi dokument ze zdjęciem, np. prawo jazdy. Dopiero wtedy można podpisać umowę przedwstępną. Umowę taką najlepiej spisać u notariusza. Daje nam to dodatkowe zabezpieczenie w razie kłopotliwych sytuacji. Oszuści unikają zawierania umowy u notariusza, będą nalegali na umowę cywilnoprawną.

Kupujący powinien być czujny, zwłaszcza gdy sprzedający żąda wysokiego zadatku i jednocześnie  nie chce przystąpić do sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. W przypadku umowy przedwstępnej forma aktu notarialnego nie jest obowiązkowa, lecz zalecana. Akt notarialny nie zabezpiecza nas w 100%, gdyż notariusz może również zostać oszukany. Jest to jednak znacznie pewniejszy i wiarygodniejszy dokument niż umowa cywilnoprawna. Warto żądać podpisania aktu notarialnego mimo dodatkowych opłat, gdyż jeśli druga strona nie przystąpi do umowy przenoszącej własność nieruchomości i ucieknie z zadatkiem, to będziemy mieli szanse na odzyskanie pieniędzy.

Warto żądać od sprzedającego mieszkanie zaświadczenie o wymeldowaniu się wszystkich osób. Może się bowiem zdarzyć, że mieszkanie sprzedaje żona, jako wyłączny właściciel mieszkania, ale w mieszkaniu zameldowany jest mąż. Nie należy wierzyć, że mąż jest w morzu i wymelduje się jak tylko wróci z morza. Może się bowiem okazać, że mąż siedzi w więzieniu i może wrócić z więzienia, a nie z morza...

Kupując dom jednorodzinny warto sprawdzić, do kogo należy droga prowadząca do tego domu. Może się bowiem okazać, że kiedyś nikt nie sprawdził, że droga jest prywatna. Znam takie sytuacje, gdy pierwotny właściciel działek powstałych po podziale pola sprzedał kiedyś działkę bez udziału w drodze dojazdowej a nabywca wybudował dom. Dziś jest to niemożliwe, choćby dlatego, że nabywca nie otrzyma pozwolenia na budowę domu. Jednak takie domy istnieją nadal. Możemy być pewni, że licencjonowany pośrednik nieruchomości zwróci na to uwagę.

Sprawdźmy, czy w dziale III są informacje o toczących się postępowaniach komorniczych, czy są wpisane jakieś ostrzeżenia. Może się zdarzyć, że wpisana jest służebność dożywotniego zamieszkania przez jakąś osobę.  

Przykre w konsekwencjach może być także nabywanie nieruchomości na podstawie własnej oceny stanu technicznego. W Polsce wszyscy znają się na wszystkim, a na pewno już na nieruchomościach. Zaoszczędzenie kilkuset złotych na fachowej opinii inżyniera budownictwa o stanie technicznym np. budynku jednorodzinnego może przynieść opłakane skutki.

Moje rady:

• nie płaćmy gotówką, płaćmy przelewem na konto sprzedającego;
• bądźmy szczególnie czujni, gdy cena ofertowa lub wynegocjowana jest bardzo atrakcyjna;
• rozmawiajmy z przyszłymi sąsiadami;
• korzystajmy z usług biura nieruchomości, gdyż jest ono ubezpieczone od spowodowania ewentualnej szkody;
• biuro pośrednictwa nieruchomości ponosi większą odpowiedzialność za ewentualną szkodę kupującego niż notariusz;
• sprawdzajmy treść księgi wieczystej; są one obecnie dostępne przez internet na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Warto korzystać z usług biura nieruchomości. Wsparcie przy kupnie nieruchomości ze strony biura nieruchomości lub licencjonowanego pośrednika nieruchomości pozwala uniknąć późniejszych komplikacji.