Czy kupić mieszkanie lub dom jednorodzinny na rynku wtórnym, czy na rynku pierwotnym ?

Ryzyko bankructwa firmy dewelopera.

Kupno mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym niesie większe ryzyka prawne i techniczne, niż na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym nie ma tylko ryzyka wybudowania domu jednorodzinnego lub wielorodzinnego, gdyż ten już istnieje. Na rynku pierwotnym zdarzyło się wiele razy, że firma deweloperska zbankrutowała, nie dokończyła inwestycji i niedoszłym nabywcom nieruchomości pozostała droga przez mękę w dochodzeniu wpłaconych pieniędzy. Dochodzenie praw z umowy deweloperskiej jest długotrwałe i kosztuje wiele nerwów. Najważniejsze jest wówczas to, żeby do działu III księgi wieczystej dla gruntu przyszły nabywca mieszkania miał wpisane roszczenie z umowy deweloperskiej o wybudowanie lokalu mieszkalnego.

Skąd biorą się bankructwa deweloperów?

Deweloperzy popełniają często błąd polegający na tym, że już na samym początku inwestycji sprzedają mieszkania i przyjmują wpłaty pieniędzy. Wszystko jest dobrze, jeżeli ceny mieszkań spadają. Jeżeli jednak ceny mieszkań na rynku mocno rosną, to rosną wtedy także ceny materiałów budowlanych i koszt robocizny. Wówczas w trakcie realizacji budowy okazuje się, że wzrósł znacząco koszt budowy. To powoduje, że ceny, które zostały wpisane do umów deweloperskich są zbyt niskie, żeby starczyły na pokrycie kosztów budowy, nie mówiąc o wypracowaniu zysku. Zdarzało się w przeszłości, że deweloperzy z tego powodu nawet zrywali umowy i godzili się na zapłacenie kary klientowi. Dziś dzięki ustawie deweloperskiej jest to nie możliwe, ale i tak pozostało wiele ryzyk nabywania mieszkań na rynku pierwotnym.

Obecnie wzrosło ryzyko niedotrzymania terminu realizacji umowy przez dewelopera. Najczęstszą przyczyną jest brak ludzi do pracy i trudności pozyskania pracowników zza wschodniej granicy. Jest to następstwo obecnej pandemii COVID-19.

Urządzenie mieszkania lub domu jednorodzinnego

Niewiele mieszkań i domów jednorodzinnych kupionych na rynku wtórnym pozwala na natychmiastowe zamieszkanie. Większość nieruchomości wymaga nakładów na remont i konserwację. Jeżeli nieruchomość wymaga remontu kapitalnego to może on zająć nam nawet kilka miesięcy, a w przypadku domu jednorodzinnego około roku czasu. Potem trzeba jeszcze mieszkanie umeblować.

Mieszkanie kupione na rynku pierwotnym wymaga tylko wykończenia, nie wymaga wymiany tego co zostało wbudowane, czyli m.in. okien, grzejników, drzwi wejściowych i instalacji. Nie ma ryzyka stanu technicznego, tym bardziej, że deweloper daje gwarancję i rękojmię na wybudowaną inwestycję.

Elementy wpływające na energooszczędność mieszkań i domów jednorodzinnych

Koszt ogrzania mieszkania i domu zimą jest coraz wyższy. Ryzyko ponoszenia wysokich kosztów ogrzania w przypadku kupna nieruchomości na rynku wtórnym jest wysokie. Dlatego przed kupnem mieszkania lub domu warto sprawdzić parametry okien. Współczynnik przenikalności termicznej U zgodnie z wymogami UE w nowych budynkach powinien mieścić się w przedziale od 0,67 do 0,90, im mniej tym lepiej. Współczynnik U jest nadrukowany na aluminiowej ramie między szybami. Jeżeli takiego napisu wraz z rokiem produkcji i nazwą producenta nie znajdziecie, to są to okna typu "no name", podobnie jak kiedyś były dyskietki komputerowe, do których nie chciał przyznać się żaden producent. Do końca 2020 roku stosowanie tej normy było dobrowolne. Od 01 stycznia 2021 roku jest wymagane aby współczynnik przenikalności termicznej U był niższy niż 0,9. Z każdym rokiem wymagania w tym zakresie będą rosły, czyli współczynnik U powinien być jak najniższy. Rozmawiałem z właścicielem firmy znajdującej się w Gdyni, która produkuje okna i dowiedziałem się, że nie produkuje już okien o współczynniku U=1,1, gdyż nie ma na nie zbytu. Ciągle jest jednak ryzyko, że trafimy na dewelopera, który chce tanio budować  i oszczędzać na oknach, stosując tanie i przestarzałe okna, zalegające w magazynach. Szanowni Państwo uważajcie na okna, gdyż wymiana okien w przyszłości będzie na pewno kosztowna.

Kiedyś ściany zewnętrzne budynku były trzy warstwowe. Warstwa izolacji termicznej miała nie więcej niż 5 cm grubości i była chroniona przez warstwę muru. Dziś warstwa izolacji termicznej budynku powinna mieć grubość minimum 10 cm i jest ona osłonięta jedynie przez tynk strukturalny mineralny lub silikonowy. Taka warstwa kosztuje znacznie mniej niż wymurowanie zewnętrznej ściany osłonowej. Lepszy, ale droższy jest  oczywiście tynk silikonowy.

Przy kupnie domu proszę nie tylko obejrzeć piec grzewczy gazowy, ale także zrobić zdjęcie tabliczki znamionowej urządzenia oraz sprawdzić rok produkcji, moc i sprawność energetyczną. Piece gazowe montowane w połowie lat 1990 tych miały sprawność nie przekraczającą 90%, a po 20-25 latach eksploatacji mogą mieć sprawność około 80%. W tamtych latach rzadkością były piece kondensacyjne z zamkniętą komorą spalania. Dziś instaluje się tylko piece z zamkniętą komorą spalania. Zatem nie wystarczy, żeby piec ładnie wyglądał, ale trzeba także sprawdzić jego parametry.

Emocjonalna wycena wartości nieruchomości przez właściciela

Normalne jest, że właściciele mieszkań i domów jednorodzinnych są związani z nimi emocjonalnie, przekonani są o wyjątkowości ich oferty. To powoduje, że wyceniają swoje nieruchomości znacznie wyżej niż są one faktycznie warte. Sprzedający domy jednorodzinne doliczają często do ceny ofertowej wartość sentymentalną. Budowa domu jednorodzinnego w latach 80tych ubiegłego wieku kosztowała ogromny wysiłek fizyczny właścicieli i dużo pieniędzy. Często takie domy budowane były systemem gospodarczym przez obecnych właścicieli, którzy przecież nie są "fachowcami budowlanymi", a jakość takiej pracy była niska. Kupując nieruchomość na rynku wtórnym wybudowane domy w latach 1980-tych lub wcześniej musimy liczyć się z ryzykiem błędów wykonawczych i ryzykiem stanu technicznego.

Nabywcy nie interesuje to, że trudno było wybudować dom jednorodzinny przed rokiem 1990 tym, że marnowano wiele czasu na komitety kolejkowe po materiały budowlane, a także ile kosztowały późniejsze remonty i docieplenia domów, zwłaszcza, że wyremontowane łazienki i kuchnie mogą wymagać ponownego remontu. Przyjmując jako pośrednik nieruchomości mieszkanie lub dom do sprzedaży wykonuję usługę oszacowania wartości rynkowej, czyli takiej, jaką możemy uzyskać na wolnym rynku. Jeżeli oczekiwania zbywców zbyt mocno różnią się od wyniku oszacowania, to odstępuję od podpisania umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Podpisanie takiej umowy oznaczałoby zgodę na posiadanie tzw. "półkownika". Szkoda pieniędzy na promowanie niesprzedawalnej oferty. Słaby pośrednik podpisze jednak taką umowę i będzie czekał, aż klient "zmięknie" i obniży cenę albo będzie czekał, nawet latami, na wzrost cen na rynku nieruchomości, aby poziom cen rynkowych dogonił cenę ofertową.

Problemy prawne związane z nabyciem nieruchomości na rynku wtórnym

Czasem ważny jest sposób nabycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela. Jest to istotne zwłaszcza wtedy, gdy małżonkowie rozwodzą się i dzielą swój majątek lub gdy nabycie nastąpiło ze spadku. Zdarza się wówczas, że treść księgi wieczystej nie jest aktualna. Konieczna jest analiza innych dokumentów. Dobrze gdy osoba uprawniona wpisuje do działu III księgi wieczystej ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ze stanem faktycznym. Nie zawsze jednak zostaje to ujawnione, pojawia się zatem ryzyko kupna nieruchomości z pominięciem osób uprawnionych do sprzedaży.

W przypadku sprzedaży nieruchomości przez jednego z małżonków konieczna jest szczególna czujność. Problem powstaje w przypadku, gdy jedno z małżonków wnosi do związku małżeńskiego działkę budowlaną, po czym w trakcie małżeństwa budują wspólny dom jednorodzinny. W księdze wieczystej widoczny jest z reguły  nadal tylko jeden małżonek. Faktycznie budynek jest wspólnym majątkiem dorobkowym małżonków. Dobry pośrednik nieruchomości przeanalizuje daty nabycia działki i datę wpisania budynku. Może zdarzyć się, że jeden z małżonków chce sprzedać nieruchomość z pokrzywdzeniem drugiego małżonków. Nabycie nieruchomości od jednego z małżonków, nawet jeżeli oświadczy on u notariusza, że jest jedynym właścicielem nieruchomości,  oznacza ryzyko unieważnienia aktu notarialnego i konieczność dochodzenia zwrotu pieniędzy, których najczęściej już nie ma.

Problem może stworzyć pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego - piwnica. Jeżeli jest wpisana ona do księgi wieczystej, to nie ma problemu. Często jednak w budownictwie z przed roku 1995, czyli przed obowiązywaniem aktualnej ustawy o własności lokali sprzedawano lokale mieszkalne bez pomieszczeń przynależnych. Nie jeden raz zdarzyło się, że administrator wspólnoty wskazał nabywcy inną piwnicę niż wspólnota mieszkaniowa umówiła się z poprzednim właścicielem. Jeżeli  piwnicy nie ma w księdze wieczystej, czyli jest użytkowana tylko na podstawie umowy  wspólnoty lub zwyczajowo, to jest ryzyko, że administrator wskaże nabywcy inną piwnicę niż był przekonany, że kupił. Nigdzie bowiem nie jest zapisane i zagwarantowane, która piwnica przynależy do lokalu mieszkalnego.

Gdy budynek jednorodzinny nie jest ujawniony w księdze wieczystej

Częstym problemem jest nieujawniony budynek w księdze wieczystej. Nie wiadomo, czy został on wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę, czy stanowi inwestycję nielegalną, albo może były zmiany w stosunku do projektu budowlanego, których nie zgłoszono i dlatego nadzór budowlany nie mógł takiego budynku odebrać. Czasem zgłaszano do użytkowania parter budynku i kontynuowano inwestycję. Pozostałych kondygnacji budynku nie zgłoszono już do użytkowania. Pojawia się ryzyko odebrania przez nadzór budowlany całego budynku, gdyż nie wiadomo, czy były odstępstwa budowlane. Odbiór budynku powinien zrobić dotychczasowy właściciel.

Jakie dokumenty dodatkowe należy dostarczyć do notariusza ?

Przy kupnie mieszkania należy sprawdzić, czy nie ma zaległości w opłatach do wspólnoty mieszkaniowej lub w spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa wszystkie dokumenty powinny być dostarczone do kancelarii notarialnej już na etapie umowy przedwstępnej.

Przy kupnie mieszkania lub domu trzeba sprawdzić, kto jest zameldowany, gdyż w nieruchomości mogą być zameldowane osoby, które nie są właścicielami nieruchomości. Zbywca nieruchomości powinien dostarczyć do kancelarii notarialnej zaświadczenie stwierdzające, że nikt w tej nieruchomości nie jest zameldowany. Zdarzyło się w mojej pracy, że klientka miała zameldowanego partnera, który według jej oświadczenia miał pływać jako marynarz i być aktualnie na morzu. Okazało się, że przebył w zakładzie karnym. Wymeldowanie osoby nie będącej właścicielem nieruchomości było skomplikowane i trwało ponad pół roku.

Lokalizacja nieruchomości

Duże znaczenie ma lokalizacja nieruchomości. Deweloperzy najczęściej budują nowe mieszkania na przedmieściach miast lub w takich miejscach, gdzie wcześniej nikt nie pomyślałby o budowie. Natomiast stare budynki położone są często w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, blisko komunikacji miejskiej i obiektów H-U. Coraz częściej rozbiera się stare budynki i na ich miejscu buduje się nowe. Jeżeli obecnie udało się wybudować budynek deweloperski w bardzo dobrej lokalizacji, to cena 1 m2 osiąga kosmiczne kwoty, nie osiągalne dla młodych małżeństw.

Dylematy wyboru między rynkiem pierwotnym a wtórnym

O idealną ofertę jest bardzo trudno. Wybór między rynkiem wtórnym a pierwotnym oznacza z reguły wybór między dobrą lokalizacją dającą oszczędności finansowe i czasowe na dotarcie do pracy lub dającą perspektywę dobrego wypoczynku, a możliwością aranżacji mieszkania według swoich potrzeb i niskimi kosztami eksploatacji. Możemy zwiększyć ilość gniazdek do planowanego rozmieszczenia sprzętów kuchennych i urządzeń elektronicznych w pokojach, możemy wyburzyć ściankę między kuchnią a pokojem, ale lokalizacji nieruchomości nie zmienimy. Dlatego stare domy i mieszkania, które znajdują się w bardzo dobrej lokalizacji, ciągle znajdują i będą znajdowały nabywców.

W przypadku mieszkań wiadomo, że wiele wieżowców osiągnęło już wiek na jaki były zbudowane. Stoją na tzw. słowo honoru. Wiele zależy od tego jak starannie są powiązane ze sobą metalowe zakończenia wielkiej płyty i czy są zabezpieczone przed korozją. Jeżeli znajdują się na wierzchu, to są już skorodowane i nie spełniają swojej  roli.  Jest ryzyko, że pewnego dnia budynek złoży się jak domek z kart. Jednak ze względu na dobrą lub bardzo dobrą lokalizację i względnie niską cenę, mieszkania w wieżowcach ciągle znajdują nabywców.

Kupując mieszkanie trzeba mieć również na względzie to, że możemy je chcieć w przyszłości sprzedać. Powinniśmy uwzględnić, czy popyt na dany typ nieruchomości będzie rósł, czy spadał. Najważniejsza jest jednak lokalizacja. Mieszkania w dobrej lokalizacji, blisko komunikacji miejskiej zawsze znajdą nabywców.

Czy warto oszczędzać na kosztach ekspertów ?

Kupując na rynku wtórnym mieszkanie do remontu kapitalnego możemy je całkowicie urządzić według swoich potrzeb i gustu. Ważne jest wówczas tylko to, żeby budynek był docieplony, a media opomiarowane. Warto także sprawdzić, czy wspólnota ma do spłacenia kredyt, który zaciągnęła np. na docieplenie budynku. Z kupnem nieruchomości do kapitalnego remontu wiąże się ryzyko, tego, że koszty remontu mogą okazać się znacznie wyższe niż zakładaliśmy. Nabywcy podejmując decyzję samodzielnie, bez inżyniera budowlanego, często zbyt nisko oszacowują koszt remontu. Wiele razy spotkałem się z nabywcami starych nieruchomości po wykonaniu remontu, którzy mówili, że gdyby wiedzieli ile wydadzą na remont, to nie kupiliby tego domu.

Nie ma w Polsce mody na ocenę stanu technicznego przez niezależnego eksperta. Klienci nie zlecają ekspertyzy, która kosztuje 500  lub maksymalnie 1.000 zł. Oszczędzając na ekspertyzie ponosimy ryzyko, że  trzeba będzie wydać na remont znacznie więcej niż nam się wydawało. Przecież nie znamy się na wszystkim.

Dlatego doradzam: nie oszczędzajcie na fachowcach, na firmach specjalizujących się w ocenie stanu technicznego nieruchomości. Koszt ekspertyzy jest niewielki w stosunku do tego co można zaoszczędzić negocjując z właścicielem cenę, tak aby uwzględniała ona wszystkie koszty niezbędnych remontów.

Na pośredniku nieruchomości nie możemy polegać w tym zakresie, gdyż nie musi on być ekspertem budowlanym. Bardzo często właściciele nieruchomości wybierają takiego pośrednika, który nie widzi wad technicznych nieruchomości. Zachowując się uczciwie wiele razy straciłem zlecenie sprzedaży nieruchomości. To też powinno dać kupującym do myślenia, że sprzedający starają się często ukryć wady techniczne swoich nieruchomości. Dlatego najlepiej polegać na niezależnych ekspertach budowlanych.

Przykłady istotnych elementów budynku jednorodzinnego

Sprzedający oczekują często zapłaty za to co i tak za chwilę trzeba będzie zdemontować i wyrzucić. Kupując dom jednorodzinny wybudowany w latach 1980-tych musimy liczyć się z tym, że będzie on jak samochód Polonez - mający uznanie w tamtych czasach, ale dziś nie spełniający oczekiwań nabywców. Kto dziś kupiłby Poloneza ? Instalacje wodne z rur ocynkowanych w budynkach starszych niż trzydzieści lat mogą mieć już tak małe przekroje, że wymagają wymiany. Wszystko zależy od twardości wody. Dziś wykonuje się instalacje wodne z materiałów do których osad nie przywiera. Instalacje te są znacznie trwalsze. Kto myśli o tym przy kupnie domu? A jeżeli nabywca wcześniej nie mieszkał w domu to najczęściej nie ma pojęcia na co patrzeć przy kupnie domu.

Piec gazowy może ładnie wyglądać, jednak może okazać się, że jest wyeksploatowany i wymagać wymiany. Warto sprawdzić przy ogrzewaniu piecem gazowym, czy w kominie znajduje się wkład ze stali kwasoodpornej. Brak takiego wkładu może powodować, że kwas siarkowy znajdujący się w skroplinach spalin wytrawił cegły kominowe, komin rozsypuje się i ponownego murowania. Wtedy warto zażądać od właściciela przeglądu kominiarskiego.

Koszty utrzymania mieszkania

Warto zwrócić uwagę, czy ogrzewanie lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym jest opomiarowane. Jeżeli na grzejnikach nie ma podzielników ciepła, to płacimy za tych, którzy ogrzewają mieszkanie przy otwartych oknach. Nikt nie ma motywacji do oszczędzania na kosztach ogrzewania i opłaty za mieszkanie są wysokie. Nowe mieszkania posiadają opomiarowane wszystkie media, fundusz remontowy jest na minimalnym poziomie. Niskie koszty utrzymania mieszkania mają niebagatelne znacznie, zwłaszcza dla osoby, która musiała zaciągnąć w banku kredyt na zakup mieszkania.

Stan techniczny nowego domu jednorodzinnego

W nowym domu jednorodzinnym mamy nie tylko nowy kondensacyjny piec gazowy, mamy także nowoczesną instalację elektryczną, która posiada wiele obwodów dla różnych urządzeń, a także posiada zabezpieczenia przeciwprzepięciowe i różnicowo-prądowe. W nowym domu jednorodzinnym mamy także położone sieci komputerowe i alarmowe. Odbierając dom od dewelopera wiemy, że przez wiele lat nie będziemy musieli przeprowadzać remontu budynku.

Negocjacje na rynku pierwotnym i wtórnym

Na rynku wtórnym możemy negocjować cenę, ale także na rynku pierwotnym cena ofertowa jest często do negocjacji. Deweloper dysponuje analizami rynku i jego cena ofertowa jest bliska rynkowej. Najwięcej można wynegocjować na wczesnym etapie budowy lub gdy mieszkanie ma słabą funkcjonalność - pokoje znajdują się od strony północnej, ma długi korytarz lub ma niekorzystny rozkład pomieszczeń. Dlatego znajdując atrakcyjną ofertę cenową u dewelopera ponosimy ryzyko kupna mieszkania o słabej funkcjonalności lub słabo nasłonecznionego. Takie mieszkania w późniejszym okresie inwestycji możemy znaleźć u dewelopera w promocyjnych ofertach.

Kupując mieszkania u dewelopera często mieszkania jeszcze nie ma, nie możemy go obejrzeć, mamy do dyspozycji jedynie prospekt inwestorski, wizualizację lub makietę terenu z modelami budynków. Ponosimy jednak ryzyko tego, że kierując się intuicją i wyobraźnią możemy podjąć złą decyzję. Dlatego nie kierujmy się wyłącznie zaufaniem do dewelopera z tradycjami; prośmy także o rzuty kondygnacji z projektu architektonicznego.

Osoby fizyczne sprzedając swoje nieruchomości często znacznie zawyżają ceny ofertowe swoich nieruchomości. To mocno wydłuża sprzedaż nieruchomości. Dlaczego wydanie kilkuset złotych na opinię o wartości rynkowej nieruchomości wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego wydaje się klientom zbyteczne? Przecież gdy uwzględnimy, że czas to pieniądz, to wydane pieniądze na rzetelną analizę rynku zwrócą się wielokrotnie, zwłaszcza gdy ceny na rynku nieruchomości spadają i nasza nieruchomość goni tą "uciekającą" cenę. Na rynku wtórnym poziom negocjacji może wynosić 10% ceny ofertowej a nawet więcej.

Doświadczeni pośrednicy nieruchomości mają przegląd aktualnego rynku nieruchomości i są w stanie wynegocjować właściwą cenę transakcyjną nieruchomości, adekwatną do stanu technicznego.