Prognozy dla rynku mieszkaniowego w 2021 roku w Polsce i województwie pomorskim

Wiele osób nie znających się na rynku nieruchomości prognozuje wzrosty cen na rynku nieruchomości uzasadniając to rosnącą inflacją w Polsce. Trzeba jednak wiedzieć, że inflacja jest tylko jednym z wielu czynników oddziałujących na rynek nieruchomości. Wzrost lub spadek cen jest wynikiem relacji podaż - popyt na rynku nieruchomości. Prognozując zmiany cen trzeba skupić się na prognozie podaży i popytu.

Osobom, które prognozują dalszy wzrost cen nieruchomości, polecam przypomnienie okresu 2009-2013, kiedy to inflacja wynosiła kolejno: 3,5%, 2,6%, 4,3%, 3,7%, 0,9%, a ceny nieruchomości spadały. Spadki cen w latach 2009-2011 sięgały nawet 10% na rok.

Powyższy wykres dotyczy zmian cen jednostkowych prawa własności lokali mieszkalnych na rynku wtórnym, w budynkach maksymalnie 4 piętrowych z lat 1960-1989, w Gdyni od Orłowa do Wzgórza św. Maksymiliana w okresie od 2007-12 do 2020-11. Proszę zwrócić uwagę, że od 2015 roku mamy nieprzerwane wzrosty cenowe. Taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Wszyscy doskonale wiemy, że rynkiem nieruchomości rządzą długookresowe cykle koniunkturalne. Ostatni cykl koniunkturalny trwał i tak długo - od 2008, kiedy pękła bańka mieszkaniowa do 2020, w którym przyszła pandemia COVID-19. Na wykresie widać już spowolnienie wzrostu cen na rynku nieruchomości w 2020 roku.

W 2020 roku nie zaobserwowano prognozowanych spadków cen na rynku nieruchomości. Spowodowane to było bardzo niskimi stopami procentowymi w bankach. Inwestorzy wycofywali z banków około 80 mld złotych i kupowali za te środki nieruchomości. Pośrednicy nieruchomości mieli żniwa. Dlatego rynek nie odczuł mocno pandemii, choć łączna ilość transakcji spadła. Przyszłość może nie być już tak jasna.

Jak COVID-19 wpłynie na rynek nieruchomości ?

• do dnia 27.02.2021 z powodu COVID-19 (w tym chorób współistniejących) zmarło w Polsce prawie 44 tysiące osób, czyli łącznie znacznie więcej niż w latach poprzednich. Od początku pandemii zmarło w ostatnim roku Polsce najwięcej ludzi po drugiej wojnie światowej. To oznacza, że na rynku wtórnym w sprzedaży może pojawić się więcej mieszkań niż dotychczas; należy spodziewać się wzrostu podaży;
• Szczepienia przeciw COVID-19 postępują bardzo wolno; w ciągu dwóch miesięcy zaszczepiono 2.135.769 osób, w tym 1.180.304 osób drugą dawką; w tym tempie wszyscy Polacy zostaną zaszczepieni po 3,8 lat. Biorąc pod uwagę, że rozwijają się bardziej zaraźliwe i odporne na szczepionki mutacje, to nie jestem zbytnim optymistą szybkiego zwalczenia obecnej pandemii. Przedłużająca się pandemia spowolni rozwój kraju i wpłynie na zmniejszenie popytu;
• We współczesnym świecie nie ma pewnej pracy. Zmieniło się zapotrzebowanie rynku na produkty i usługi. W niektórych branżach doszło do zwolnień. Pandemia wpłynęła negatywnie na rynek pracy w Polsce. Wg GUS w całym 2020 roku odnotowano 528 upadłości podmiotów gospodarczych, czyli mniej niż w roku 2019. Wzrost upadłości nastąpił tylko w zakwaterowaniu i gastronomii. Jest to być skutek pomocy państwa w ramach tarcz dla firm. Wszystko jednak przed nami. Wiele firm jest na granicy wytrzymałości, będą one w bieżącym roku coraz częściej upadać. Skutkiem upadłości firm będzie wzrost bezrobocia i w następstwie tego zmniejszony popyt na mieszkania i zwiększona podaż;
• Średnia płaca krajowa, porównując rok do roku, cały czas rośnie. Najnowsze dane pokazują, że w styczniu 2021 roku w firmach zatrudniających ponad 9 osób zarabiało się średnio 5.536,80 zł brutto. To oznacza wzrost przeciętnego wynagrodzenia o 4,8 proc. względem stycznia 2020. Ciekawe jaka jest metodologia liczenia tej średniej przez GUS, bo ja i moi bliscy nie zauważyliśmy wzrostu zarobków. To oznacza, że rząd realizuje politykę wzrostu zarobków, po to, żeby zebrać więcej składek do ZUS i więcej podatków. Wzrost zarobków dotyczy wąskiej grupy Polaków i te osoby rzeczywiście łatwiej osiągną zdolność kredytową. Moim zdaniem nie spowoduje to wzrostu popytu na mieszkania.

Jak zmieni się podaż lokali mieszkalnych na rynku wtórnym ?

Na rynku obserwujemy następujące zjawiska:

• wynajem mieszkań jest obecnie obarczony dużo większym ryzykiem, a stopy zwrotu są niskie; przy ryzyku dewastacji i braku zapłaty wynajmowanie mieszkań przestaje się opłacać; najemców jest także dużo mniej i coraz trudniej wynająć mieszkanie; to spowoduje spadek popytu inwestycyjnego i w dalszej kolejności wzrost sprzedaży. Sytuację mogłaby poprawić nieco zmiana prawa, które chroniłoby właścicieli mieszkań przed nieuczciwymi najemcami.
• Pojawią się mieszkania tych właścicieli, którzy stracili pracę i nie są w stanie spłacać kredytu; ilość takich osób będzie w bieżącym roku stopniowo przybywać. Za kilka miesięcy, może pół roku pojawią się oferty sprzedaży takich mieszkań. Podaż wzrośnie.

Jak zmieni się podaż lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym ?

Liczba pozwoleń na budowę nie maleje. Wzrosła też nieco liczba pozwoleń na budowę budynków wielorodzinnych i więcej budów rozpoczęto. Według informacji GUS w 2020 roku wydano pozwolenia na budowę budynków z 275.938 mieszkaniami, w tym 171.591 mieszkań w budynkach deweloperskich i 101.591 pozwoleń na budowę dla inwestorów indywidualnych. Jest to odpowiednio o 2,8%, 2,5% i 5,0% więcej niż w roku 2019. Największy wzrost pozwoleń na budowę odnotowano w grudniu 2020, gdyż inwestorzy chcieli uniknąć zaostrzonych norm energetycznych dla budynków, które narzuciły przepisy UE. Także w 2020 roku oddano do użytkowania więcej mieszkań niż w roku 2019. To pokazuje, że podaż na rynku pierwotnym w 2021 roku nie spadnie. W bieżącym roku prognozuje się spadek ilości wydanych pozwoleń na budowę, ale konsekwencje tego odczujemy dopiero w kolejnych latach.

Koszty budowy nowych mieszkań wzrosną o kilka procent. Jednak za wyższą cenę otrzymamy bardziej energooszczędne mieszkania. Pojawienie się w przyszłości lepszych mieszkań spowoduje, że część nabywców będzie chciała nabyć takie mieszkania. To prawdopodobnie spowoduje odpływ części klientów z rynku wtórnego na rzecz rynku pierwotnego i sprzedaż przez nich mieszkań w starych zasobach mieszkaniowych (znów wzrost podaży na rynku wtórnym).

Jak zmieni się popyt na lokale mieszkalne na rynku pierwotnym ?

Na rynku pierwotnym nabywcami są i będą nadal fundusz inwestycyjne; zainteresowane są one jednak głównie małymi mieszkaniami, których i tak buduje się mało oraz dużymi projektami. Popyt ze strony osób fizycznych osłabnie. Łączny popyt na mieszkania osłabnie i deweloperzy będą zmuszeni zweryfikować ceny swoich mieszkań, żeby popyt podtrzymać.

Jak zmieni się popyt na lokale mieszkalne na rynku wtórnym ?

Coraz trudniej wynająć mieszkanie. Z powodu zdalnej pracy i nauki popyt na wynajem lokali mieszkalnych bardzo spadł. Kupno mieszkania dla zarobku z wynajmu przestało być opłacalne. Tylko w centrach dużych miast może funkcjonować najem krótkoterminowy. Popyt inwestycyjny osłabnie.

Stopy zwrotu z najmu w centrach dużych miast spadły do 5,0% dla najmu długookresowego i 5,5% do 6,0 dla najmu krótkoterminowego. W małych miastach i na obrzeżach dużych miast stopa zwrotu może wynosić 4,0-4,5%. Ponieważ coraz trudniej o najemcę, zwłaszcza takiego, który ma pewny dochód z pracy najemnej, to wzrosły ryzyka związane z uzyskaniem czynszu. Przy tak niskich stopach zwrotu wynajmowanie mieszkań przestaje być opłacalne. Należy spodziewać się ograniczenia zakupów mieszkań na wynajem.

Stopy procentowe NBP są na rekordowo niskim poziomie 0,1%. To nie oznacza, że kredyt będzie dużo tańszy. Przeciętny kredyt jest oprocentowany w wysokości 4,2-4,4%, jest więc przystępny. Problem w tym, że nabywca powinien posiadać wkład własny 20% ceny nieruchomości, mieć zdolność kredytową i wykazać się stabilnością dochodów. Wielu pracowników najemnych pracuje na umowach "śmieciowych". W 2020 roku łączna liczba udzielonych kredytów była wyraźnie niższa niż w 2019 roku, popyt spadł. Większość zakupów dokonywana była za gotówkę. W bieżącym roku już tak nie będzie. W bieżącym roku spadnie popyt ze strony klientów kupujących zarówno za gotówkę jak i wspomagających się kredytem.

Prognozy dla rynku nieruchomości na rok 2021

Wśród sprzedających panuje dość powszechne przekonanie, że ceny nieruchomości mogą tylko rosnąć. Prawda jest taka, że nastąpił już spadek ilości pytań telefonicznych w sprawie kupna mieszkania. Myślę, że u kupujących zwycięży w końcu rozsądek i zacznie się wyczekiwanie na obniżki cen. Obniżki cen w dużych miastach wojewódzkich nie będą jednak duże. Sprzedawać będą się dobrze mieszkania dwupokojowe w dobrej lokalizacji i w nowym budownictwie. Natomiast w mniejszych miastach w 2020 roku wzrosty cen były już niewielkie, nie przekraczały 5%. Niewątpliwie nastąpi na tych rynkach dalsze spowolnienie wzrostu cen a następnie korekta cen w dół. Dotknie to w pierwszej kolejności mieszkań w gorszej lokalizacji, w małych miastach i w starych budynkach.

Dla pośredników nieruchomości rok 2021 będzie trudnym rokiem, gdyż Sprzedający nie chętnie godzą się ze spadkiem cen swoich mieszkań. Dlatego niektórzy klienci mogą wstrzymywać się ze sprzedażą swoich mieszkań. To może tylko spowolnić wzrost nadwyżki podaży nad popytem na mieszkania. Jeżeli zobaczą, że spadek cen będzie przedłużał się i zwiększał, wtedy prawdopodobnie zdecydują się na sprzedaż, ale strata będzie już większa. W bieżącym roku prognozuję przeciętny spadek cen mieszkań na rynku wtórnym na poziomie 10%. Także na rynku pierwotnym będzie spadek cen, ale spadki będą mniejsze, około 5%.

Wszystkim kupującym życzę korekty cen mieszkań i zakupu mieszkania za niższe ceny niż obecnie. Jeżeli ktoś chciałby upewnić się, czy podejmuje właściwą decyzję, to zapraszam do biura nieruchomości.